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因限购政策导致房屋买卖合同目的不能实现,合同能解除吗?

来源:网络? 作者:未知? 时间:2019-02-14

  北京房地产专业皇冠hg0088网址|首页靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


  一、基本案情


  1、原告诉称


  黄某诉称: 2017年3月11日,黄某与朱某签订了《房屋买卖合同》及补充协议,约定黄某购买朱某名下的涉诉房屋,建筑面积130.17平方米,房屋成交总价360万元,该房屋用途为办公。2017年3月17日,黄某向朱某支付购房款(含定金)72万元。后因变更交易方式,黄某于2017年3月19日向朱某支付购房款2万元。2017年3月26日,北京市出台购房新政,该新政使黄某不具备购买涉案房屋的资格。2017年3月30日,黄某向朱某送达解除合同通知书,要求朱某返还已支付的购房款74万元,朱某虽同意解除合同但至今拒绝返还黄某已付购房款。故请求:1、确认房屋买卖合同已经解除;2、判决朱某返还购房款及孳息共计80万元;3、判决朱某赔偿黄某经济损失10万元。


  2、被告辩称


  朱某辩称:黄某未提供证据材料证明其不具备购房资质,如黄某没有购房资质,其注册公司亦可以购买涉案房屋。黄某不愿意购买涉案房屋是因为房屋价格下降。黄某要求的利息损失过高。朱某表示目前没有经济能力退还购房款,且朱某提前还款产生20万元经济损失,该损失应在购房款中扣除。合同无法继续履行系由于新政的原因,双方并无责任。不同意因合同产生的所有损失均由朱某承担。双方合同尚未解除,要求法院判决。


  二、法院查明


  2017年3月11日,黄某与朱某签订《房屋买卖合同》及《补充协议》,约定黄某购买朱某涉诉房屋,房屋成交总价360万元。合同签订后,黄某向朱某支付购房款74万元。


  2017年3月26日,北京市住建委等五部门发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,个人购买已销售的商办类项目再次上市交易时,需要符合下列条件:1、名下在京无住房和商办类房产记录的;2、在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。


  另查,黄某因居民家庭已拥有房产情况不符合限购政策规定,且未连续5年缴纳社保,购房资质核验未通过。


  三、法院判决


  1、确认原告黄某与被告朱某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》已于2017年3月30日解除;


  2、被告朱某于本判决生效之日起七日内返还原告黄某购房款74万元;


  四、皇冠hg0088网址|首页点评


  房产皇冠hg0088网址|首页靳双权认为:


  黄某与朱某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。因合同目的不能实现的,当事人可以解除合同。根据北京市住房限购政策,现黄某不具有购房资格,无法办理房屋过户登记手续,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。关于黄某要求确认房屋买卖合同于2017年3月30日已经解除的诉讼请求,朱某认可2017年3月30日已收到黄某送达的解除买卖合同通知书,故黄某的此项请求,于法有据,证据充足,法院予以支持;朱某辩称涉案合同尚未解除的答辩意见,法院不予采信;合同解除后,朱某应当将收取的购房款74万元返还给黄某。鉴于本案系因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,对合同解除造成的损失,应当由双方分担,故黄某主张朱某给付购房款孳息及经济损失的诉求,法院不予支持;朱某不同意返还购房款74万元的答辩意见,无事实及法律依据,法院不予支持;朱某辩称黄某可注册公司购买涉案房屋的答辩意见,无事实及法律依据,法院不予支持。


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