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支付房屋价款,卖方拒不办理解除抵押登记手续,买方能否要求支付违约金?

来源:网络? 作者:未知? 时间:2019-04-26

  北京房地产专业皇冠hg0088网址|首页靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


  一、基本案情


  1、原告诉称


  原告陶某诉称:原告与两被告于2015年6月11日签订《房地产买卖合同》一份,合同约定两被告将其名下房产出售给原告,转让成交价为300万元。合同约定原告在签订合同当天支付定金10万元,两被告作为卖方应在签订合同后十日内自行筹资还清银行按揭贷款,办妥注销抵押登记手续,并将房产证原件交给约定的第三方。合同签订后,原告于2015年6月11日(签署合同当日)向两被告支付了定金10万元,根据合同约定,两被告应于2015年6月21日前办妥注销抵押登记手续,然而两被告至今未按照合同约定完成注销抵押登记手续,逾期超过半年以上,根据原被告双方签署的合同第十二条的约定,如卖方逾期履行合同超过15日,买方有权解除合同,并要求卖万支付转让成交价20%的违约金。现两被告逾期超过半年仍拒不履行合同,己构成根本违约,原告有权解除合同,并要求被告承担违约责任,请求法院判令:1、解除原告与两被告签订的《房地产买卖合同》;2、两被告向原告返还定金10万元元;3、两被告向原告支付违约金人民币60万元;4、本案所有诉讼费用由两被告承担。


  2、被告辩称


  两被告答辩称,一、本案不是一件独立的房屋买卖合同纠纷案,而是从属于法院在先立案、审理的民间借贷纠纷案,本案应移送至法院一并处理,理由如下:法院的前案为原告尚某诉被告欧某、楚某、钱某民间借贷合同纠纷,本案中的房屋买卖合同事宜实际就是为法院前案借款的担保,详情是:2014年6月12日欧某、楚某、钱某向尚某借款400万元,代表尚某经办的是杨某,为了确保借款的归还,当时办了两项保障事项,一是将楚某、钱某在本案中的房产作抵押,完成抵押登记的时间是2014年6月17日。二是在2014年6月11日楚某、钱某公证委托杨某可以处分该房产。这实际就是以本案的房产作抵押和变卖的双保险方式对前案的民间借贷作担保。法院已经在先立案并正在审理民间借贷合同案的情况下,本案就不再是一件新的案件,而是从属于法院前案,应在法院前案中以民间借贷纠纷综合审理,故本案应移交至法院在其前案中审理,而不应作为新的案件处理。


  二、如果法院坚持审理、判决,那么被告方提出以下两点意见:1、被告方同意原告的第1项诉讼请求,即同意解除原被告双方所签订的《房地产买卖合同》。2、原告诉讼请求的第2项和第3项不可同时主张。同时,如果原告方仍选择要求被告方按转让成交价的20%支付违约金,那么被告方请求人民法院调整、减少违约金,以按中国人民银行确定的同期贷款利率标准计算违约金为宜。因为原告方并没有举证证明因被告方违约对其造成了多少的实际损失,事实上原告方也并未因此遭受任何的实际损失,故合同约定的违约金显然过高。为此被告方请求人民法院在判决时调整、减少违约金。


  二、法院查明


  北京市丰台区法院查明:2014年6月11日,两被告出具一份经公证处公证的《委托书》,两被告委托洪某、杨某作为代理人,在2014年6月11日至2016年12月30日期间,就两被告拥有的房产,可单独以两被告名义办理如下事项:转卖房产,签署《房地产买卖合同》;办理抵押登记;办理赎楼手续等。2015年6月11日,原告(买方)与两被告(卖方)的委托代理人杨某签订《房地产买卖合同》,约定:两被告将涉案房产转让给原告;转让成交价格为300万元,定金为10万元;买方在签署本合同时向卖方支付定金10万元;如卖方未按照本合同约定的期限履行义务,买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同,如卖方逾期履行义务超过十五日,买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还卖方已支付的定金。


  当天,原告向被告楚某账户转入购房定金10万元,楚某向原告开具了定金收据。签订合同后,两被告未按合同约定的期限办理赎楼手续,注销抵押。


  起诉状已于2016年6月1日送达给了两被告。案外人尚某在人民法院对两被告以民间借贷纠纷为由提起诉讼。尚某诉称两被告向其借款,并以两被告名下的涉案房产作为借款的担保,之后两被告一直未偿还借款,因此起诉要求两被告偿还借款500万元,并支付借款的利息。两被告提供的该案证据显示,《借款合同》是出借人尚某与借款人楚某、钱某、欧某签订。


  三、法院判决


  北京市丰台区法院判决:


  1、确认原告陶某与两被告楚某、钱某之间的《房地产买卖合同》解除;


  2、被告楚某向原告陶某返还购房定金10万元;


  3、被告楚某、钱某向原告陶某支付违约金60万元。


  四、皇冠hg0088网址|首页点评


  房产皇冠hg0088网址|首页靳双权认为,被告在合同签订后一直未办理涉案房产的抵押注销手续,逾期履行该义务超过了十五日,已构成违约,原告依约享有合同解除权。原告要求解除合同的起诉状于2016年6月1日送达两被告,双方之间的房屋买卖合同关系于2016年6月1日解除。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。原告请求被告返还定金10万元,被告支付违约金60万元,有合同和法律依据。双方签订合同后,商品房交易价格大幅上涨,被告辩称原告没有损失,合同约定的违约金过高应予调低,与事实不符,法院予以驳回。两被告辩称双方之间不是真实的房屋买卖合同关系,本案的《房地产买卖合同》实质是为尚某的借款提供担保,但两被告提供的前案证据与本案没有关联,没有证据证明本案原告有参与尚某的借款出借、抵押事实,故两被告的辩称依据不足,法院不予采信。


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