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案件解析:因借地建房引起的房屋所有权确认纠纷

来源:网络? 作者:未知? 时间:2019-05-08

  北京房地产皇冠hg0088网址|首页靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


  一、基本案情


  1、原告焦某一诉称:


  原被告系姐弟关系。原告在通州区某村某号有房屋五间,2000年对房屋进行了翻建。


  因被告当时无房居住,原告将房屋借与被告居住,现原告要求收回房屋自住,被告拒绝,原告提起诉讼,要求被告腾退房屋,通州区法院作出民事判决书,认为原告应当先确认房屋所有权,中院维持了一审判决。


  根据以上判决,原告依法起诉,要求确认房屋所有权,请求依法判决通州区某村某号院内全部房屋包括正房五间、西厢房三间、东厢房三间、南侧道新建房四间归原告所有。后原告焦某一撤回了要求确认上述南侧道新建房四间的诉讼请求。


  2、被告焦某四辩称:


  诉争房屋全是被告家建造,原告对此没有任何投入,原告依法不再是诉争房屋宅基地的使用权人,诉争房屋与原告没有任何关系,要求驳回原告诉讼请求。


  焦某女和焦某一系同一天审批两处宅基地同时翻建,违反土地管理法六十二条一户一宅的相关规定,焦某女翻建证明有效期一年,其在该时间未实际翻建,是焦某四一家实际翻建,保留撤销此证的权利,建议中止审理。


  3.被告孙某辩称:答辩意见同焦某四。


  4.被告焦某女辩称:没意见,同意原告诉讼请求,房子都是原告建的。


  二、法院查明


  焦某父与焦父兄系兄弟关系。焦某父与焦母系夫妻关系,二人共有四个子女,即长子焦某一、长女焦某二、次女焦某三、三女焦某四。坐落于北京市通州区某号院(简称某号院)的集体土地建设用地使用证原登记在焦父兄名下,该院落内原有3间老房。


  1987年2月12日,焦某一与焦父兄签订《协议书》即遗赠扶养协议,内容为:焦父兄、焦赵氏夫妇自愿叫焦某一抚养,焦某一自愿抚养二位老人,焦父兄房产及院内附属物由焦某一继承,焦父兄欠大队生产队354.04元,由焦某一负责还债,从即时起焦父兄夫妇的生活费及其他一切费用全部由焦某一负责,每月不低于十元零用钱,二老终了由焦某一负责办理后事,焦父兄全部财产由焦某一处理,他人不得干涉。1993年,焦父兄去世,未留有遗嘱。


  被告孙某系被告焦某四之子,被告焦某四之夫孙父已去世,被告焦某女系原告焦某一之女。


  2000年,某号院内原有的老房全部被拆除。2000年4月16日,被告焦某女申请建房,被告焦某四与其夫孙父、其子被告孙某经原告焦某一、被告焦某女同意在某号院内建房。


  被告焦某四、被告孙某称2000年以后建设五间正房、三间西厢房、一间东耳房,2006年以后,又在某号院落内陆续建设三间东厢房、五间南房、二间后背房。


  经法院现场勘察,某号院内现有五间正房、三间西厢房、三间东厢房及一些附属设施。


  2014年5月18日,原告焦某一与被告焦某四签订了一份《协议》,内容为:在焦某四某住房完工入住之前,继续在涉诉房住,焦某一不要任何经济补偿。焦某四某住房入住后,焦某四搬家,涉诉住房归焦某一,由焦某一给焦某四10万元经济补偿。如遇某村拆迁,焦某一再给焦某四10万元。但是,协议签订后双方决定不再履行。


  另查,被告焦某四、孙某均为非农业家庭户。自2000年至今,被告焦某四一家一直在诉争房屋内居住。


  庭审中,被告焦某女表示诉争房屋都确权给原告焦某一,被告焦某四、孙某均明确表示如果诉争房屋确权给原告焦某一,现在不要求补偿,补偿问题另案处理。


  三、法院判决


  北京市通州区人民法院经审理判决:


  位于北京市通州区某村某号院内正房五间、西厢房三间、东厢房三间归原告焦某一所有。


  四、皇冠hg0088网址|首页点评


  房产皇冠hg0088网址|首页靳双权认为:


  公民、法人的合法的民事权益受法律保护,任何组织和个人不得侵犯。


  首先,关于诉争房屋建设情况。原被告均认可2000年是以被告焦某女的名义申请建房,但被告焦某女实际未建房;原告焦某一曾说:“房子是你的,你扒走”,属于对不利于己的事实的自认,现其称诉争房屋部分由其所建,却未提供充分证据,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条,“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实的责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果”,所以对于原告焦某一称诉争房屋部分由其所建、部分由被告焦某四所建,法院不会采纳。


  其次,原告焦某一称其履行了遗赠扶养协议、在被继承人去世前在某号院内建有房屋五间,故其在该院原有房屋五间,但皇冠hg0088网址|首页认为,上述五间房已被拆除,且在原址上被告焦某女申请建房,被告焦某四一家实际建房,因此,遗赠扶养协议的效力及履行问题、原告焦某一是否在院内建了房屋五间与本案例无关。


  第三,关于诉争房屋的所有权确认问题。一方面,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。


  本案例诉争房屋所在土地为宅基地,并由政府审批为被告焦某女建设和使用。在我国“房地一体原则”下,农村房屋系依附于宅基地之上,房屋所有权与宅基地使用权具有不可分割性,本案例中诉争房屋系农村房屋,该房屋占用的是农村集体土地,对于诉争房屋所有权的确认必然要涉及到相应的宅基地使用权问题,而在我国农村宅基地使用权是受法律限制的,只有本集体经济组织成员享有。


  所以本案例中被告焦某四、孙某虽系经诉争房屋宅基地使用权人即被告焦某女同意建房,但其均非北京市通州区某村集体经济组织成员,不享有该村的农村宅基地使用权,不具备取得诉争房屋的资格。


  另一方面,原告焦某一系北京市通州区某村集体经济组织成员,被告焦某女作为宅基地使用权人,其明确表示诉争房屋都确权给原告焦某一。


  另外,被告焦某四、孙某均明确表示房屋补偿问题另案处理。


  综上所述,原告焦某一的诉讼请求,有事实和法律依据,法院的判决是正确的。


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