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案件解析:因卖房方阻拦在宅基地上施工翻建引起的排除妨害纠纷

来源:网络? 作者:未知? 时间:2019-05-08

  北京房地产皇冠hg0088网址|首页靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


  一、基本案情


  1、原告吴某诉称:


  被告王某与兰某为夫妻关系,王某子为二被告之子。二被告拥有住房一套,包括正房五间及西边平房两间,该房屋集体土地使用权证登记在王某子名下。


  王某子因到城市居住,决定将房屋出售给原告家庭。1993年5月,二被告及王某子将房屋出售给原告家庭。随后原告家庭开始入住。


  1995年10月11日,原告家庭将全部房款支付给二被告及王某子,被告王某为此给原告家属出具了房屋买卖的《证明》。


  2016年2月,原告对房屋进行翻建并需在宅基地上新建房屋时,二被告以各种理由阻止原告施工,原告为此与二被告多次进行协商,但二被告仍然采取各种措施阻止原告施工。


  为此,原告及其爱人黄某将被告王某及王某子起诉到法院,要求确认关于农村房屋买卖的《证明》有效,法院通过审理判决房屋买卖合同有效,判决《证明》合法有效。


  判决生效后,原告开始进行房屋建设,并办理了建房有关手续,但二被告开始采取各种措施进行阻拦不允许原告进行建设。为此,原告先后四次报警,派出所先后四次出警处理,但二被告仍然不听劝阻,仍然采取措施妨害施工,原告至今无法进行建设。


  二被告行为给原告造成了较大损失,为维护原告的合法权益,特诉至法院提出诉讼请求:判令原告新建、翻建房屋时二被告不得阻拦、妨碍施工;判决二被告支付原告阻拦施工造成的人工费及机械设备损失一万元;诉讼费由二被告承担。


  2、二被告王某、兰某共同辩称:


  不同意原告全部诉讼请求,本案原告是以被告侵权为由提起诉讼,实际是原告对宅基地界线和宅基地使用权模糊不清,就是宅基地使用权纠纷,而不是原告所谓的排除妨害纠纷,二被告认为法院审理案件首先确认原告方行为是否合法,才能正确确定该案裁决,原告不是该案涉诉宅基地所有权人,原告在该用地上建造不动产,所有权人有权阻止其不法行为。


  根据法律规定,宅基地确权是人民政府因宅基地使用权争议做出的处理决定,而宅基地侵权是指不享有宅基地使用权的人侵犯享有宅基地使用权的人的行为,故此根据土地管理法16条及民诉法规定,该案属于土地所有权争议,应当由双方协商解决,协商不成的由人民政府处理,原告可以提起行政诉讼,故此原告未享有宅基地权属的依据,不能以对方侵权提起诉讼。土地管理法规定因宅基地使用权归属没有得到解决人民法院无法确定争议宅基地地块使用权,故此该案不属于法院主管范围,不能行使裁判权。


  原告虽然其他案件为证据,但该判决中只是说双方买卖房屋有效,二被告房屋卖给原告,但宅基地使用权不是原告的,仍是二被告的。


  综上,根据法律规定,原告不能以排除妨害案由作为依据提起诉讼。


  双方买卖的房屋实际不存在,宅基地属于二被告之子家庭所有,因此二被告认为本案应当按撤诉处理。


  根据法律规定因为侵害宅基地使用权,使用权人是王某子,应当追加王某子为被告,因为他与本案有直接的因果关系。


  原告方提交了误工费明细,根据民诉法规定,在举证期内未提交的证据法院不组织质证,我们认为其证据丧失了举证期限和时间。


  对原告第一诉讼请求和事实理由也是不存在的,王某子的父母有权在涉诉宅基地看守,原告方施工二被告未进行阻拦,通过原告方提交的材料没有充分证据证明二被告对原告阻拦等不当行为。


  现在在第一次庭审中双方都到场了,就因为原告没有撤被告停止了诉讼,拖到现在,现在原告房屋已经完全盖完,已经封顶了,不存在侵权行为,如果二被告阻止,原告不可能盖成。


  根据原告方提交的证据,推土机旁边坐的是被告兰某,但是推土机没有启动也没有人员,怎么能证明二被告进行了阻拦。


  停工费也不存在,施工方在施工过程中还到他们村其他两家进行施工,这点法院可以去核实,二被告提交了照片也证明了这点,所以没有造成他停工损失,所以其主张没有法律依据。


  二、法院查明


  吴某与黄某系夫妻关系,王某、兰某与王某子系父母子女关系。王某子系涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》登记的使用权人。


  黄某、吴某于1993年7月22日将户口转至北京市某村,户口性质为农业家庭户口。黄某、吴某1997年户口本所载住址为涉诉宅院,黄某于2009年户口性质转为非农业家庭户口。


  1995年10月11日,王某(卖房人)、黄某(买房人)与证明人书写《证明》一张,载明:“今有王某住房正房五间、西边平房两间卖给黄某,双方同意没有任何反悔,房子作价肆仟元整,1995年10月11日给清。”涉诉宅院由吴某、黄某居住使用至今。


  吴某、黄某曾以农村房屋买卖合同纠纷为由将王某、王某子诉至法院,请求确认1995年10月11日就涉诉宅院所签订的《证明》有效,法院作出民事判决书,判决支持了吴某、黄某的诉讼请求,后王某子不服该判决上诉至某中级人民法院,该院作出民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。


  庭审中,吴某为支持其诉讼请求,向法庭提交以下证据:


  1.2017年4月17日吴某与林某就涉诉宅院住房翻建工程签订建筑协议,用以证明涉诉宅院内现正在进行住房翻建工程,且该建筑协议尚未履行完毕,仍需要进一步施工。王某、兰某对该建筑协议的真实性予以认可,但表示该建筑协议与本案没有关联性。


  2.手机拍摄照片及手机拍摄视频一组,用以证明王某、兰某多次阻拦其在涉诉宅院内进行房屋翻建施工,造成误工费及机械费损失。王某、兰某对该组照片及视频的真实性均不予认可,在法院释明可以核实原始载体的情况下,王某、兰某表示不用核实原始载体,坚持不认可真实性的质证意见,并同时表示照片不能反映是在涉诉宅院施工及正在施工,虽然照片中有兰某,但兰某并没有阻拦施工,王某、兰某作为涉诉宅院集体土地使用权人王某子的父母有权在涉诉宅院进行查看。


  3.2017年5月22日林某出具说明一份,用以证明在涉诉宅院进行房屋翻建施工过程中,王某、兰某多次到涉诉宅院采取各种形式阻止施工,且阻止施工的方式存在一定危险性,致使工人僵持数小时无法施工。


  王某、兰某对该份说明真实性不认可,表示不清楚是否为林某本人所签,法院向王某、兰某释明法院可以要求林某到法院接受询问,王某、兰某表示不认可法院的单方询问,也不需要法院出示询问笔录。


  4.2017年7月3日林某出具收条一份及自行制作误工费明细一份,用以证明因王某、兰某多次阻拦施工所造成的误工费及机械费损失,该部分费用已经支付给林某,吴某表示工人的人数、工钱及机械台班费均是根据2017年5月22日林某出具说明计算。


  王某、兰某对收条及误工费明细的真实性均不认可,表示不清楚收条上的一万元是如何计算得出,且误工费明细是吴某自己制作,没有证据证明。


  2017年7月9日,林某按照法院要求到庭接受询问,林某表示其于2017年4月19日在涉诉宅院开始施工,施工期间有一个老太太阻拦施工,坐在铲车上不让施工,这样的情况持续了很多天,具体阻拦的时间及情况与2017年5月22日书写的说明一致。


  同时林某表示说明上写的时间都会去涉诉宅院施工,但由于有人阻拦没法干活,基本上每天僵持一、二个小时没法干就去其他工地干活了,涉诉宅院工地上的铲车是其自有机械,但也需要计算机械台班费。林某表示虽然收条上写的收取一万元,但实际只收到了五千元的误工损失。


  三、法院判决


  北京市顺义区人民法院经审理判决:


  1、原告吴某在某宅院《集体土地建设用地使用证》范围内建设房屋时被告王某、兰某不得妨碍施工;


  2、被告王某、兰某共同赔偿原告吴某因妨碍施工造成损失一千元;


  3、驳回原告吴某的其他诉讼请求。


  四、皇冠hg0088网址|首页点评


  房产皇冠hg0088网址|首页靳双权认为:


  宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得,但可在集体经济组织成员内部进行流转。黄某、吴某于1993年7月22日将户口转至北京市某村,户口性质为农业家庭户口,为该集体经济组织成员,购买涉诉宅院内的房屋不违反法律、行政法规的强制性规定。


  黄某、吴某在取得涉诉宅院内房屋所有权的同时当然的取得了涉诉宅院集体土地建设用地的使用权,使用范围应当与涉诉宅院《集体土地建设用地使用证》规定的范围为限,吴某作为实际权利人有权对涉诉宅院内原有房屋进行翻建。至于王某、兰某主张的吴某无权使用涉诉宅基地翻建房屋的答辩意见,于法无据。


  在吴某作为实际权利人有权对涉诉宅院内原有房屋进行翻建的前提下,根据吴某向法院提交的照片、视频及林某出具的说明,并结合林某本人所作陈述,皇冠hg0088网址|首页认为可以形成完整证据链,王某、兰某确实对吴某在涉诉宅院内进行房屋翻建施工进行妨害,吴某作为权利人有权要求王某、兰某停止妨害其在涉诉宅院进行房屋翻建施工,根据《中华人民共和国物权法》第三十五条,“妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险”,故对于吴某第一项诉讼请求,应予以支持。


  而王某、兰某主张本案非侵权纠纷而是宅基地使用权纠纷的答辩意见,于法无据。


  因王某、兰某确实对吴某在涉诉宅院内进行房屋翻建施工进行过阻拦,必然会造成工期延误进而给吴某造成相应的损失。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条,“侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任”。至于具体损失的数额,因吴某提交的林某出具收条中钱款数额与林某向法庭陈述数额不一致,且误工费明细为吴某单方制作,而误工费明细反映的误工时间、人数、铲车台班数等内容与林某向法庭陈述内容存在不一致之处,故不能依据吴某所主张的数额来确定其实际损失,具体损失数额可以结合王某、兰某阻拦施工的时间、人工费单价及铲车使用情况等因素酌情确定。


  综上所述,法院的判决是有依据的。


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